日本房产销售陷阱,“丰臣事件”值得投资者注意

2022-06-28 00:25:23 文章来源:网络

**近,旅日的**北京炜衡律师事务所东京分所主任宋炜律师发现,前往所里咨询房产业务的人突然多了,其中不少是日本丰臣商事株式会社(下称“丰臣公司”)的**业主,他们都想咨询怎样维权。

前不**,****经刊文《500余人日本购房踩雷,数亿投资款或打水漂》,报道了丰臣公司**业主的遭遇:在国内多家知名中介机构的介绍下,北京、上海、广州等地的500余名投资者购买了丰臣公司的商业地产项目,但随后发现产权无法过户,当初承诺的投资**也未完全兑现,而丰臣公司称自身主业陷入困境,出现资金链危机,并提出了“自主再生”计划,这加深了业主对追讨自身权益的担忧。

****经前期报道刊发后,有知情人士称,丰臣公司的确是以做金融的思维做房产的。法律界人士则在研究案情后告诉****经,此案具有“庞氏**局”的某些主要特征。

****经通过连续调查发现,丰臣公司可能有意利用了中日文的差异和国内投资者难以赴日本实地考察的漏洞,从一开始就在合同中设置了一些陷阱,在推销时故意夸大了项目的**预期,同时以超过市场行情数倍甚至数十倍的佣金吸引中介机构为其推介,对投资者则许以稳定且高额的**。事实上,通过测算可以发现,房价无法抵消其所要支付的成本,这样的高**肯定无法持续兑付,被描述成前景一片光明的房产变成“空气房”也就在所难免。

此案是个人跨国投资的典型**案例。近年来,国内投资者跨境投资的热情高**,但风险事件也不断出现。“丰臣事件”中呈现的问题,值得投资者注意。

“语言陷阱”

似乎从一开始,丰臣公司就没有如实展现它的项目。

丰臣公司2021年初给业主的一份长达34页的****的“难波日本桥”推介资料,封面标题称“大阪地价**幅的领跑者”,并在内文第二页中称“区域地价走势同比去年成倍增长,**幅高达21.92%”。这与事实并不相符。

****经记者查询日本国土交通省官网地价资料发现,丰臣公司项目所在地大阪市浪速区,2019年、2020年、2021年的地价价格**幅分别为15.95%、10.60%和-4.45%,远没有丰臣公司向业主宣称的那么高。

“在日本人的土地房产概念中,房产和土地是分开来计算的。在日本,土地会增值,但房子未必,甚至还会贬值,因为房子只是钢筋、水泥、砖头,是会固定折损的不动产。”国内一家专职于日本房产销售的公司负责人黎明(化名)说。

丰臣公司还向投资者给出了可以移民的诱人条件,称购买4套房产可赠送“日本身份”,并提供全程指导,**括办理移民(即经营管理签证),后续开发商将为业主在日本成立一家公司,然后以房产的租金作为公司**等。

“日本的经营管理签证意味着申请人必须要在日本成立一家公司,并且以这家公司在日本进行经营和管理,而不是说在日本买两套房子,并以房子的房租作为经营管理的**。”熟悉日本房产销售的黎明说,日本经营管理签证设立的目的是为了帮助那些海外人士在日本成立公司,拉动日本国内经济,并不是为买房客服务的,“**后日本移民管理部门肯定也要审核,通过查询发现**与政策不符,签证也是无法办下来的,丰臣公司其实有点打擦边球。”

除此之外,丰臣公司的合同也暗藏“玄机”。

据宋炜介绍,购房合同的文本以中日双语书写,但多处中日双语间内容存在出入,合同文本内有多处的翻译存在误导**。如日文中写的是“手付金”,中文中写的却是“头金”或“已收钱款”。****经记者查阅多位投资人的购房合同,均是如此。这实际上是翻译中的语言陷阱。

宋炜介绍,买方已支付的款项如果按“手付金”(意为定金)处理,在卖方违约的情况下,卖方需双倍返还。但如果按“头金”(意为首付款)处理,只需返还已支付的部分即可,由于合同中约定以中文版为准,故应该会以“头金”的形式处理。

另外,在“争议管辖”条款上,日文中写的是日本国内**管辖(即**诉讼),中文写的是“日本国内**仲裁”。

对此,宋炜表示,**不进行仲裁,“**仲裁”的说法属法律中的常识**错误,这项条款未明确约定仲裁机构,属无效仲裁条款,将导致买方丧失仲裁权利,**后会以日本**诉讼的形式进行。宋炜表示,这意味着如果出现争议,**投资者只能通过在日本**诉讼解决,耗时较长,同时可能无法在国内申请强制执行。

中介与高额佣金

丰臣公司的宣传和合同显然暗藏心机,但**终能够达成交易,离不开中介的助力。不过,中介机构事后都否认此前已经知晓丰臣公司和丰臣项目存在问题。

在黎明看来,一般国内中介行与海外开发商合作,往往会核查对方的资质,并做一些背景调查,但是每家代理商的调查能力有限,换句话说,“大家有时候做完调查,是不是一定能发现开发商潜在的问题?这不一定。而且,国内这么多代理商并不可能都跑到日本国内去实地踩盘(即实地查看楼盘情况)。”

黎明至今记得,2019年丰臣公司的代表前来找他代理房产时的情景。“丰臣公司的项目与过往其他日本开发商所卖产品差不多。过往,华人开发商大多以房产升值空间大、投资移民、后期回购等为噱头向国内投资者推介。而丰臣公司则做得比较极致,集齐了所有噱头卖点,再加上高佣金返点,让国内大型中介为其背书。”黎明说。

“丰臣公司的人当时找到我这边,开出的代理商佣金**条件的确很吸引人,几乎是市场行情的两倍以上。”黎明说,一般日本本土的头部开发商像三井、住友等,外国代理商为其销售房产的佣金很少,比如0.5%。

另外,黎明说,日本还有一些一流地产开发商,他们针对海外代理商给到的佣金比例也只是市场行情,即2%或3%。但丰臣公司当时给他开出的佣金比例在10%~15%。

黎明的说法与上述宋炜调查一致。宋炜告诉****经记者:“丰臣公司需要支付给国内中介佣金、推荐费等。他们给到业界离谱的返点10%,到后期甚至给到15%。”

多位业主的购房合同显示,他们所购丰臣公司的房子单价为130万元人民币,买完之后大家查询才得知,他们的房子比附近同类型价格贵30%左右。这是否意味着丰臣公司可以获得更高的利润呢?答案是不尽然。

据宋炜调查,丰臣公司对外销售的房产有两类,一类是丰臣公司直接买地开发的,实际成本估算为68万元(1300万日元)左右,另一类是丰臣公司从市场购买的旧房稍作装修转卖,实际成本估算为73万元至75.4万元(约合1400万~1450万日元)。

照此计算,以130万元/套房产为例,丰臣公司的毛利在54.6万元至62万元之间,看起来利润较高,但它的模式存在很大的漏洞,实际上它还需要承担更大的支出:首先,按照130万元/套房产计算,丰臣公司承诺投资人10年租约,每年返现6%,每年的返租金就是7.8万元,10年总额高达78万元;其次,是10%~15%的佣金,即13万~19.5万元。如果客户持有十年,返租加佣金的总金额达到91万~97.5万元,远高于其毛利。即便只有5年返租约,丰臣公司需要支付的返租金和佣金也达到52万元,接近其毛利。由此可以看出,丰臣公司这套模式若要达成盈利,则必须依赖于房屋后期的返租经营,但同时带来一个疑问:若盈利必须依靠后续经营,那丰臣公司为什么要介入房地产的开发和销售呢?

“丰臣模式的后期已经不再宣传租赁,而是开始鼓吹民宿、酒店的高**,试图在账面上能有个合理的论证,但在疫情之下,‘**雷’是必然。”宋炜表示,这种明显“玩不转”的****后只有一条路,就是卖“空气房”,以新资金补贴老客户,**后“一地鸡毛”。

“空壳”

当国内投资人发现自己可能面临钱房两空的局面时,他们才想起对丰臣公司和其负责人西园寺优真并未有足够了解,却把购房款直接打入了后者的个人账户。

“我们的房款都汇入了西园寺优真上海的个人账户,这笔钱到底有无转入日本丰臣公司,通过何种方式转入,我们目前还不清楚。”上海的一位投资人说,一些投资人已经着手采取法律手段,开始对丰臣和西园寺优真的情况进行调查,但目前更多的调查只能在国内推进,他们“想在国内寻找丰臣公司是否还有资产可以追讨”。

不过,据****经记者调查,丰臣公司及西园寺优真本人的确在**注册了多家公司,但其投资的企业大多并未开展经营活动。而西园寺优真也在2021年下半年,逐步从多个公司的注册人员信息中退出。

在**渠道,关于西园寺优真的个人信息并不多,只知道其中文名为马继业。

马继业自称,他于2003年赴日留学,就读于日本京都著名私立大学立命馆大学,2005年创立丰臣屋个人商店贩卖**装和日本产品代购,2010年加入大阪心斋桥某老铺家居用品贸易公司担任市场总监,2012年取得日本经营管理签证创立丰臣商事株式会社,主营日本地产投资、管理,经营管理代理申请,2014加入日本国籍,扩大业务范围至旅游和民宿运营,2017年整编公司为丰臣集团,施行各业务板块子公司运营。

目前尚无法查证上述履历的真实**。不过,马继业在2014年后开始在**注册公司却有据可查。据****经记者查证,马继业注册的这些公司涉及投资、餐饮以及地产等多个领域,不过这些公司要么没有开展经营活动,要么也疑似为空壳公司。

马继业于2015年12月在**上海注册了一家丰臣投资管理有限公司,注册资本5000万元,公司大**东、法定代表人、执行董事兼总经理为马继业(个人持**80%),小**东杨清谷持**20%。这是可查的马继业**早的在**开设公司记录。工商资料显示,马继业实缴出资4000万元,杨清谷实缴出资1000万元。2019年1月,这家公司注销。

6月19日,****经记者联系上了杨清谷,他称自己目前正在上海,对马继业并无过多了解。“当年马继业托人找到我希望合作私募基金,在工商注册的时候有过一面之缘。后来行情发生变化,这家公司登记注册下来之后就没有实质运作(经营),就是一个空壳。”杨清谷说。

另外,马继业对外宣称,其在2018年来到**,并在北京、上海拥有分公司。

****经记者查询发现,丰臣公司在北京有一家名为丰臣(**)有限公司(下称“丰臣**”)的机构成立于2018年9月,执行董事为川治让二,监事为辻大辅。工商资料变更记录显示,公司原来的法定代表人、董事为西园寺优真,但在2021年11月,丰臣公司宣布延迟支付业主**金以及租金后,西园寺优真退出了这家公司的所有职务。丰臣**注册资本1亿元,但实缴资本为0元,参保人数仅3人。

丰臣**还在2019年注册成立了一家上海丰乃庵商务咨询有限公司,注册资本100万元,实缴资本为0元。

另外,丰臣公司还在上海开设了一家咖啡厅。有投资人说,这家咖啡馆是丰臣公司人员用来接收客户邮寄合同的地址,“之前中介代理告诉我说,他们去上海找丰臣公司的人员,对方安排在这家咖啡馆面见”。大众点评网显示,这家咖啡厅已关闭。

种种迹象显示,投资者寄望在国内追讨的可能**完全消失。已有不少投资者通过聘请专业律师,开始在日本着手推进维权事宜,不过,他们中的一些对结果并不持乐观态度。

工作能力强的人,在工作之中处理事务十分高效,这也让他们在职场之上极具优势。常常获得升职加薪的优待。

他们为何深受重用呢?因为他们具备这五大特征!

1

靠谱

工作能力极强的人往往以目标为导向,他们高度关注目标的完成,一切行动都为**项目的成功而努力。

而且,很多工作能力极强的人,会有一点点强迫症。

小到一个标点符号错误,大到一个要点的不**,他都要一一更正。

在他们的信条里,人生没有将就二字,追求卓越似乎已经成为了本能。

也正因如此,所以他们从不肯轻易地承诺。但一旦承诺,即使条件不允许,他也要创造条件,力图做到让人满意,甚至是远远超过别人对此事的期望。

因此,事业成功的人,在他人眼里,一般都是靠谱的代名词。因为他们说话算话,能够为自己的语言和行为负责。

而缺乏这种能力的人,遇到委托,容易想当然,在轻易承诺之后,发现自己无法做到。**而**之,不靠谱的印象就会定型。

2

专注

《深度工作》一书中提到,肤浅工作是难以为世界创造价值的,而且极易被人取代。

为何有如此之多的人从事肤浅工作呢?因为他们缺乏专注。这也是事业成功人士得以PK掉大量普通人的原因:因为他们具备专注的能力。

而专注,是需要条件的。当你正在思考一个难题,正入佳境之时。你的**弹窗闪了几下,原来是朋友问你周末去哪里聚餐。在这几秒钟里,你的思绪被完全打断了。

而在这个碎片化的信息社会,只要你打开网络,各种弹窗广告纷至沓来,****的小图标也在**闪动。

而你已经习惯了,随时接发信息,时不时还去**个朋友圈。

就这样,你**地陷入浅层信息当中,怎么能够有空间有**力去进行深度思考?这样你的工作完成情况一定不会太好。

工作能力极强的人则恰好相反,他们知道如何处理信息,拒绝分心,也能控制住自己,降低外界干扰,将时间和**力放入对工作的深入思考中去。

3

大气

工作能力强的人,舍得自我投资,他们明确地知道投资自己是这个时代**正确的事情。

他们舍得花**力,去创造一个适合深度工作的环境。他们谨慎地挑选每一种提升效率的工具,也会寻求安宁平静的生活环境,以便可以进入学习状态。

他们舍得花时间,去提升工作能力的相关技能。而不因学习的时长和耗费的**力而感到惋惜,他们愿意将时间用在提升自己身上,而不是看剧和煲电话粥里。

他们舍得花金钱,为更高效时间而报班学习。他们懂得一时的投入会带来一生的**。同时,他们也会将课程内容用心吸收,而不是任其放置。

他们也不会为鸡毛蒜皮小事斤斤计较,因为人生还有更多大事在等待其完成,他们不愿意在无关紧要的小事上浪费太多的时间。

4

自律

对很多人来说,这个词意味着约束和控制,它代表着一种苦行僧式的生活,也让人缺乏了自由。

其实,真相恰恰相反。只有自律才能获得真正的自由。

自律**含着两个方面:

首先,自律意味着自控力。

自律的人拒绝不良习惯,上、下班从不迟到早退,做事干练有力,因此,在工作中,备受领导喜爱。

自律的人,他们懂得也常常维持良好的体态,更不会蓬头垢面地进入公司,常常给人带来清爽**致的印象。

其次,自律的人自我驱动能力极强。

在工作中,他们永远积极主动,善于寻求问题解决方案,而不是停下来等待老板命令,也不会将责任推给他人。

所以,老板可以随意地踢走一个每天无所事事的员工,却还想用**薪留住那个工作能力极强的下属。

5

**

**国散文作家爱墨生说过:“**,成功的**秘诀。”

想要成功,首先是要相信自己,这样成功才会敲开你的大门,等你来迎接。

“我能够卖出这里的每一套房子”当一个售楼**满怀笑容,说出这句话的时候,就算不看她的履历,你肯定会觉得,她的成单率一定不会低。

**是一种勇气,无论外界环境是鼓励还是指责,**的人都能给予自己力量,来战胜困难。

能够真正干出一番大事业的人,往往也是**心很强的那些人,他们知道自己将来必会成功。正因如此,沿路的崎岖对他们来说,也不显得那么坎坷了。

上一篇:郴州市君鑫仓储物流分拨中心即将投入使用

下一篇:最后一页
本站所刊登的各种资讯﹑信息和各种专题专栏资料,均为菏泽都市网版权所有,未经协议授权禁止下载使用。

Copyright © 2000-2020 All Rights Reserved